Keuangan

Perubahan Akuntansi Sewa Diusulkan oleh FASB – Dampak pada Real Estat Komersial

Pengantar:

Dewan Standar Akuntansi Keuangan (FASB) menerbitkan “Draf” pada 17 Agustus 2010, yang mengharuskan perusahaan untuk mencatat hampir semua sewa di neraca mereka sebagai “hak untuk menggunakan” dan “kewajiban pembayaran sewa masa depan” yang sesuai. . Apa artinya ini bagi perusahaan Anda dalam istilah awam? Proposal ini pada dasarnya menghilangkan sewa operasi; semua sewa (jika tidak signifikan) akan dikapitalisasi pada nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum – kewajiban sewa neraca, kewajiban ini sekarang harus diakui di neraca.

Poin penting untuk dipertimbangkan sehubungan dengan perubahan yang diusulkan dalam akuntansi sewa adalah bahwa sewa operasi yang ada yang dibuat sebelum penerapan peraturan baru kemungkinan memerlukan reklasifikasi untuk sewa pembiayaan. Ini berarti bahwa para profesional real estat harus segera mempertimbangkan dampak sewa yang ada dan yang direncanakan pada laporan keuangan segera setelah peraturan yang diusulkan diterapkan pada neraca perusahaan.

Dampak akuntansi untuk kewajiban sewa ini dapat memiliki beberapa efek, seperti mempengaruhi metrik neraca yang digunakan untuk menilai potensi kredit perusahaan dan merumuskan kembali laporan keuangan penyewa setelah perubahan mulai berlaku dapat mengakibatkan saldo ekuitas yang lebih rendah dan perubahan dalam berbagai metrik akuntansi

Basis konseptual untuk akuntansi sewa akan berubah dari menentukan kapan “pada dasarnya semua manfaat dan risiko kepemilikan” telah beralih ke akuntansi untuk “hak penggunaan” sebagai aset dan pembagian aset (dan kewajiban) antara lessee dan lessor berubah.

Sebagai bagian dari pemberitahuan FASB, Dewan menyatakan bahwa mereka percaya bahwa “akuntansi saat ini di bidang ini tidak secara jelas mencerminkan sumber daya dan kewajiban yang timbul dari transaksi leasing.” di neraca daripada yang terjadi saat ini. Dengan kata lain, banyak, mungkin hampir semua, dari sewa yang sekarang diklasifikasikan sebagai sewa operasi cenderung dianggap modal di bawah standar baru. Akibatnya, banyak perusahaan dengan portofolio sewa operasi besar cenderung melihat perubahan signifikan dalam laporan keuangan perusahaan mereka.

Antara lain, ini berfungsi untuk mengkoordinasikan standar akuntansi leasing dengan Dewan Standar Akuntansi Internasional (IASB), yang menetapkan standar akuntansi untuk Eropa dan banyak negara lain. IASB dan FASB saat ini memiliki perbedaan yang signifikan dalam perlakuan sewa; bahwa pengujian “garis terang” FAS 13 (apakah masa sewa adalah 75% atau lebih dari masa manfaat ekonomis dan apakah nilai kini dari sewa adalah 90% atau lebih dari nilai wajar) tidak digunakan oleh IASB, yang “fakta dan keadaan” Pendekatan, yang membutuhkan lebih banyak kebijaksanaan. Keduanya memiliki konsep modal (atau keuangan) dan sewa operasi, tetapi dengan perbedaan yang ditarik antara sewa ini.

FASB akan menerima komentar publik tentang perubahan yang diusulkan ini hingga 15 Desember 2010. Ketika FASB membuat keputusan akhir tentang perubahan akuntansi sewa ini pada tahun 2011, aturan baru yang diusulkan akan mulai berlaku pada tahun 2013.

Selain itu, dalam laporan yang ditugaskan oleh Sarbanes-Oxley, pejabat Komisi Sekuritas dan Bursa melaporkan bahwa jumlah off-balance sheet sewa operasi diperkirakan $ 1,25 triliun, yang merupakan jumlah yang diusulkan Akuntansi di neraca perusahaan akan ditransfer berubah diadopsi.

Perumahan komersial:

Dampak pada pasar real estat komersial akan signifikan dan akan berdampak signifikan pada penyewa komersial dan tuan tanah. -Term, Solusi Fasilitas yang lebih komprehensif) menambahkan, “Perubahan yang diusulkan ini tidak hanya mempengaruhi penyewa dan tuan tanah tetapi juga agen penjual karena meningkatkan kompleksitas sewa dan memberi penyewa dorongan kuat untuk masuk ke sewa yang lebih pendek”.

Sewa jangka pendek menghadirkan masalah pembiayaan bagi pemilik properti karena pemberi pinjaman dan investor lebih memilih sewa jangka panjang untuk melindungi investasi mereka. Oleh karena itu, tuan tanah harus mengamankan pembiayaan untuk pembelian atau pembiayaan kembali sebelum menerapkan peraturan ini, karena pembiayaan akan jauh lebih sulit di masa depan.

Perubahan akuntansi ini akan meningkatkan beban administrasi untuk bisnis dan secara efektif akan menghilangkan premi sewa untuk bangunan penyewa tunggal.”John McAslan, Associate di ProTenant, menambahkan, “Dampak dari perubahan yang diusulkan ini akan berdampak signifikan pada perilaku sewa. Tuan tanah bangunan penyewa tunggal akan bertanya-tanya mengapa bangunan itu tidak hanya memiliki bangunan itu ketika saya harus memasukkannya ke dalam akun tahunan saya? “

Menurut aturan yang diusulkan, penyewa harus memanfaatkan nilai sekarang dari hampir semua kewajiban sewa “kemungkinan” pada neraca perusahaan. FASB menganggap leasing pada dasarnya sebagai bentuk pembiayaan di mana pemilik mengizinkan penyewa untuk menggunakan aset tetap dengan imbalan tingkat leasing yang mencakup modal dan bunga, mirip dengan hipotek.

David Nebiker berkata, ‚ÄúRegulator telah melewatkan poin mengapa sebagian besar perusahaan mempekerjakan karena fleksibilitas seiring pertumbuhan dan kontrak tenaga kerja mereka, karena lokasi perlu berubah dan perusahaan lebih suka menginvestasikan uang mereka dalam menghasilkan pertumbuhan penjualan daripada memiliki real estat. “

Perubahan akuntansi yang diusulkan juga akan mempengaruhi tuan tanah, terutama perusahaan yang diperdagangkan secara publik atau memiliki utang publik dengan laporan keuangan yang diaudit. Pemilik mal dan perwalian harus melakukan analisis untuk setiap penyewa di gedung atau pusat perbelanjaan mereka dan menganalisis persyaratan penggunaan dan kontingen.

Tuan tanah, penyewa, dan perantara yang proaktif perlu membiasakan diri dengan standar yang diusulkan, yang dapat mulai berlaku pada tahun 2013, dan mulai menegosiasikan sewa yang sesuai.

Diploma:

Hasil akhir dari perubahan yang diusulkan dalam akuntansi sewa ini adalah beban kepatuhan yang lebih besar pada lessee karena semua sewa memiliki komponen pajak tangguhan, diakui di neraca, memerlukan revaluasi berkala, dan mungkin memerlukan pengungkapan laporan keuangan yang lebih rinci.

Oleh karena itu, lessor perlu mengetahui bagaimana menyusun dan menjual transaksi yang akan menjadi pilihan yang kurang menguntungkan bagi lessee di masa depan. Anda juga mungkin menemukan standar baru yang lebih rumit dan rumit untuk dipertanggungjawabkan dan diungkapkan. Pada akhirnya, menjadi tantangan bagi setiap pemilik dan agen real estat komersial untuk menemukan pendekatan baru dalam pemasaran properti komersial untuk perjanjian sewa yang membuat mereka lebih menarik sebagai properti.

Namun, perubahan akuntansi yang diusulkan ke FAS 13 ini berpotensi memicu pasar real estat komersial yang lesu pada tahun 2011 dan 2012 karena perusahaan memutuskan untuk membeli real estat daripada menangani masalah administrasi leasing pada tahun 2013 dan seterusnya.

Singkatnya, disarankan agar tuan tanah dan penyewa mempersiapkan perubahan ini dengan meninjau perjanjian sewa mereka dengan agen real estat komersial mereka dan mendiskusikan implikasi keuangan dengan CFO mereka, akuntan luar, dan penasihat pajak untuk menghindari kemungkinan kejutan keuangan jika / ketika pembukuan berubah perubahan diadopsi.

Baik David Nebiker dan John McAslan dari ProTenant mengatakan seluruh tim perusahaan mereka terus-menerus mendidik dan secara proaktif memberi tahu pelanggan mereka tentang potensi perubahan ini.

Definisi tambahan modal dan sewa operasi:

Konsep dasar akuntansi leasing adalah bahwa beberapa kontrak leasing hanya mewakili sewa, sementara yang lain secara efektif mewakili pembelian: Misalnya, jika sebuah perusahaan menyewa ruang kantor selama satu tahun, ruang tersebut bernilai hampir sama pada akhir tahun dengan leasing dimulai. pada akhir tahun; perusahaan hanya menggunakannya untuk waktu yang singkat dan ini adalah contoh sewa operasi.

Namun, jika sebuah perusahaan menyewa komputer selama lima tahun dan komputer tersebut hampir tidak berharga pada akhir masa sewa, lessor (perusahaan yang menerima pembayaran sewa) mengantisipasi hal ini dan membebankan biaya kepada lessee (perusahaan yang menggunakan aset) satu Pembayaran sewa yang mencakup semua biaya sewa, termasuk keuntungan, tetapi transaksi ini dikenal sebagai sewa modal, tetapi pada dasarnya adalah pembelian pinjaman karena aset dan kewajiban tersebut diakui dalam laporan keuangan penyewa. . Pada prinsipnya angsuran leasing dianggap sebagai pelunasan suatu pinjaman; Depresiasi dan beban bunga kemudian dicatat dalam laporan laba rugi, bukan beban sewa.

Sewa operasi biasanya tidak mempengaruhi neraca perusahaan, tetapi ada satu pengecualian: jika sewa menyediakan perubahan terjadwal pada pembayaran sewa (misalnya, kenaikan inflasi yang direncanakan atau liburan sewa untuk enam bulan pertama), biaya sewa adalah Tentang Mengakui Masa Sewa yang Sama Selisih antara beban sewa yang diakui dan sewa yang sebenarnya dibayar dicatat sebagai liabilitas tangguhan (untuk lessee jika sewa meningkat) atau aset (jika menurun).

Apakah modal atau operasional, kewajiban leasing minimum masa depan juga harus dinyatakan sebagai catatan kaki dalam laporan keuangan: Kewajiban leasing harus dipecah menjadi tahun untuk lima tahun pertama dan kemudian semua sewa yang tersisa akan diringkas.

Sewa adalah modal jika salah satu dari empat tes berikut terpenuhi:

1) Perjanjian sewa mengalihkan kepemilikan kepada penyewa pada akhir masa sewa;

2) Penyewa memiliki opsi untuk membeli aset pada akhir masa sewa dengan harga yang menguntungkan

3) Jangka waktu sewa adalah 75% atau lebih dari masa manfaat aset.

4) Dengan menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee, nilai kini dari sewa adalah 90% atau lebih dari nilai wajar aset.

Masing-masing kriteria ini dan komponennya dirinci dalam FAS 13 (dikodifikasikan sebagai Bagian L10 dari Teks Terkini FASB atau ASC 840 dari Kodifikasi).

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Back to top button